Uitleg hypotheekvormen

De verschillende hypotheekvormen op een rij

Er zijn verschillende hypotheekvormen waarvoor je, afhankelijk van jouw persoonlijke situatie, voor kunt kiezen. Hieronder een overzicht van de meest voorkomende hypotheekvormen. Heb je vragen over hypotheken? Onze aangesloten adviseurs adviseren je graag over de hypotheek die het best bij jou past.

Annuïteitenhypotheek

Bij een annuïteitenhypotheek wordt gedurende de looptijd – bij gelijkblijvende rente – een vast bedrag aan rente en aflossing (annuïteit) betaald. Zo betaal je met de annuïteitenhypotheek steeds hetzelfde bruto (maand)bedrag. Omdat je aflost, daalt het rentedeel en stijgt het aflossingsdeel van dit vaste bedrag gedurende de looptijd. Hierdoor wordt de fiscale aftrek jaarlijks lager; de netto lasten stijgen gedurende de looptijd, omdat alleen de rente fiscaal aftrekbaar is.
De vaststelling van de annuïteit is gebaseerd op volledige aflossing van de hypotheekschuld aan het einde van de looptijd.

Voordelen annuïteitenhypotheek:
• Het is een eenvoudige, heldere hypotheekvorm.
• Je hebt belastingvoordeel en relatief lage lasten in de beginperiode.
• Het geleende bedrag is gegarandeerd afgelost als de hypotheek afloopt.
Nadelen annuïteitenhypotheek:
• Je netto woonlasten worden steeds hoger.
• In de beginfase los je nauwelijks af.
• Het is over de hele looptijd bekeken een relatief dure hypotheekvorm.

Lineaire hypotheek

Bij de lineaire hypotheek wordt gedurende de looptijd periodiek een vast bedrag afgelost. Gevolg hiervan is dat de rente en daarmee de fiscale aftrek jaarlijks lager worden.

Soms eist de geldverstrekker dat een lineaire hypotheek wordt afgesloten vanwege de snelle aflossing in de beginfase, bijvoorbeeld bij incourante onderpanden. Op deze manier vermindert het risico voor de bank snel. Door de opkomst van andere, voordeligere hypotheekvormen wordt de lineaire hypotheek overigens niet vaak meer afgesloten.

Voordelen lineaire hypotheek:
⦁ Je bouwt snel en veilig vermogen op met de aflossingen.
⦁ De maandlasten nemen af gedurende de looptijd.
⦁ De lineaire hypotheek is goed te combineren met andere hypotheekvormen.

Nadelen lineaire hypotheek:
• Hoge maandlasten bij aanvang van de lineaire hypotheek.
• Fiscaal voordeel neemt af gedurende de looptijd.
• Ten opzichte van andere hypotheekvormen is de lineaire hypotheek fiscaal minder voordelig.

Aflossingsvrije hypotheek

Bij de aflossingsvrije hypotheek wordt gedurende de looptijd alleen rente betaald en geen aflossing. Gevolg hiervan is dat de rente en daarmee de fiscale aftrek jaarlijks gelijk blijft. Aflossing geschiedt aan het einde van de looptijd uit de verkoop van de woning of met gespaard kapitaal uit verzekering of belegging.

Een overlijdensrisicoverzekering is bij sommige geldverstrekkers verplicht bij het afsluiten van een aflossingsvrije hypotheek. Mocht je tussentijds komen te overlijden, dan kan de aflossingsvrije hypotheek worden afgelost door de uitkering van deze verzekering.

Voordelen aflossingsvrije hypotheek:
⦁ Lage netto lasten.
⦁ Je betaalt alleen rente.
⦁ Geen verplichte tussentijdse aflossingen.

Nadelen aflossingsvrije hypotheek:
⦁ Je bouwt geen vermogen op omdat niet wordt afgelost gedurende de looptijd.
⦁ Rentelast blijft doorlopen.

Spaarhypotheek
De spaarhypotheek dankt zijn populariteit vooral aan het feit dat de onzekerheid rond de hoogte van de uitkering is weggenomen: het verzekerd bedrag is bij de spaarhypotheek altijd gelijk aan de hypotheekschuld. Het gehele bedrag wordt gegarandeerd.

Een ander voordeel van de spaarhypotheek is dat je bij tussentijdse beëindiging het volledige kapitaal krijgt uitgekeerd dat met het spaardeel is opgebouwd. Wel heb je dan te maken met verkapte afkoopkosten.

Een derde voordeel van de spaarhypotheek is dat een verhoging van de hypotheekrente deels wordt gecompenseerd door een verlaging van de verzekeringspremie. Deze constructie leidt ertoe dat de lasten gedurende de looptijd van de hypotheek een stuk stabieler zijn dan bij andere hypotheekvormen.

Het fiscale voordeel van de traditionele levenhypotheek geldt natuurlijk ook voor de spaarhypotheek. Door de koppeling van hypotheek- en spaarrente is een spaarhypotheek vooral gunstig bij een hoge hypotheekrente. Wie eenmaal voor een spaarhypotheek bij een bepaalde maatschappij heeft gekozen, zit hieraan voor de rest van de looptijd vast. Overstappen naar een andere geldgever is wel mogelijk, maar uit financieel oogpunt niet verstandig. Wel zijn lagere lasten mogelijk als je overstapt op een beleggingshypotheek of aflossingsvrije hypotheek.
Voordelen spaarhypotheek:
⦁ In veel gevallen bouw je een belastingvrij vermogen op.
⦁ Fiscaal voordeliger; omdat niet wordt afgelost, blijft de belastingaftrek in stand gedurende de hele looptijd.
⦁ De waarde van de spaarhypotheek kan tussentijds niet lager worden.
⦁ Renteschommelingen worden gedempt door de koppeling van de hypotheekrente aan de spaarrente.
⦁ Geen of weinig kosten over de vermogensopbouw.

Nadelen spaarhypotheek:
⦁ Het eindkapitaal is maar tot een bepaald bedrag belastingvrij.
⦁ Het eindkapitaal kan niet hoger worden dan de hoogte van de hypotheek.

Levenhypotheek

De levenhypotheek bestaat uit een aflossingsvrije lening met een levensverzekering (kapitaalverzekering). Je betaalt rente over het geleende bedrag en je betaalt maandelijks een premie voor de levensverzekering. Aan het einde van de looptijd of bij vroegtijdig overlijden, wordt met de opbrengst van de levensverzekering de lening in één keer, geheel of gedeeltelijk afgelost.

Voordelen levenhypotheek:
• Maximaal fiscaal voordeel gedurende de looptijd.
• Het is mogelijk om lagere maandlasten te creëren bij inbreng van eigen middelen.
• Bij een gelijkblijvende rente zijn de maandlasten constant.
• De levensverzekering kan gemakkelijk worden meegenomen naar een andere hypotheekverstrekker.

Nadelen levenhypotheek:
• De hoogte van de uitkering van de levensverzekering is meestal niet gegarandeerd.
• De kosten die door de verzekeraar worden ingehouden, zijn vaak hoger dan die van de beleggersrekening.
• Voortijdige beëindiging van de levensverzekering kan fiscale gevolgen hebben.

De levenhypotheek is met name geschikt voor mensen met een meer dan modaal inkomen of mensen die inkomensgroei verwachten. Omdat er gedurende de hele looptijd van de levenhypotheek maximaal geprofiteerd wordt van de hypotheekrenteaftrek, kan de levenhypotheek met name interessant zijn voor mensen met een wat hoger inkomen.

Hybride hypotheek

Een hybride hypotheek bestaat uit een aflossingsvrije lening gecombineerd met een levensverzekering. Je betaalt rente over het geleende bedrag en een premie voor de levensverzekering. Bij een hybride hypotheek kun je zelf kiezen hoe je het kapitaal in de levensverzekering wilt opbouwen.
Je hebt de volgende opties:
• sparen
• beleggen
• sparen én beleggen

Voordelen hybride hypotheek:
• Maximaal fiscaal voordeel gedurende de looptijd.
• Het is mogelijk om lagere maandlasten te creëren bij inbreng van eigen middelen.
• Mogelijkheid tot belastingvrij sparen.
• (Deels) Gegarandeerde uitkering (waar het gaat om het deel dat je spaart).

Nadelen hybride hypotheek:
• Levensverzekering kan niet worden meegenomen naar een andere hypotheekverstrekker.
• Voortijdige beëindiging van de levensverzekering kan fiscale gevolgen hebben.
• Je kunt niet altijd zelf de hoogte van de overlijdensrisicodekking bepalen.
• Je kunt niet kiezen voor een variabele rente.
• Je betaalt vaak een hogere rente dan bij andere hypotheekvormen.
• De kosten die door de verzekeraar worden ingehouden zijn vaak hoger dan die van de beleggingsrekening.

De hybride hypotheek is geschikt om tot de beste fiscale verdeling te komen. Er is veel vrijheid en flexibiliteit binnen deze hypotheekvorm: je kunt de premie (tijdelijk) verhogen of verlagen, de looptijd wijzigen en het overlijdensrisico al dan niet verzekeren of aanpassen.

Krediethypotheek

De krediethypotheek lijkt op een doorlopend krediet, alleen dan met een woning als onderpand. Je kunt met deze hypotheekvorm zowel tot aan de kredietlimiet opnemen als aflossen (niet verplicht). Je betaalt alleen rente over het opgenomen bedrag. De rente van een krediethypotheek is variabel, wat wil zeggen dat de maandlasten per maand kunnen variëren.

Voordelen krediethypotheek:
⦁ Flexibel.
⦁ Eenvoudig op te nemen en af te lossen.
⦁ Eenvoudig om de overwaarde van de woning op te nemen.
⦁ Vaak voordelig door de variabele rente.
Nadelen krediethypotheek:
⦁ Je kunt de rente niet voor een langere periode vastzetten, waardoor je het direct merkt als de rente stijgt. De lasten stijgen dan ook.
⦁ Je kunt lastig onderscheid maken tussen het consumptieve deel.

De krediethypotheek wordt voornamelijk afgesloten om de kredietruimte (tijdelijk) te verruimen, voor bijvoorbeeld verbetering of onderhoud van het huis. Ook wordt de krediethypotheek gebruikt door oudere mensen die een deel van hun vermogen willen gebruiken voor bijvoorbeeld een aanvulling op hun pensioen (‘opeten’ van het vermogen).

Samen met u kijkt uw adviseur wat u echt nodig heeft zodat u nooit teveel betaalt

Bereken wat u maximaal kunt lenen, actuele hypotheekrente, huren of kopen, premie vergelijken van overlijdensrisicoverzekeringen, hypotheek oversluiten, minimale verkoopprijs berekenen